Saiba como funciona a legislação da desocupação de imóvel alugado

O aluguel de imóveis é um dos meios mais simples e eficazes para que as pessoas tenham onde morar sem grandes dificuldades, especialmente se não pretendem ficar em um mesmo local por muitos anos. Porém, pela sua própria natureza, o inquilino acaba tendo que sair em algum momento. A desocupação de imóvel alugado é um evento esperado, mas que pode ocorrer de diversas formas.

Para garantir os direitos tanto do proprietário quanto do inquilino, a lei dispõe sobre regras diferenciadas para cada situação de desocupação. Conhecer essas leis e como elas se aplicam ao seu contexto será fundamental para assegurar seus direitos e evitar disputas judiciais desnecessárias. Dessa forma, o proprietário estará ciente das limitações para a desocupação e o inquilino poderá se preparar adequadamente para se retirar.

Quanto mais você souber sobre tais regras, mais preparado estará para conseguir um bom acordo quando fechar o contrato de aluguel e quando precisar sair. Para ajudar a tomar a melhor decisão, vamos falar sobre os principais casos em que pode ocorrer a desocupação de imóvel alugado e como a lei se aplica. Acompanhe!

O proprietário solicita a desocupação

O primeiro caso em questão é quando o dono do imóvel pede ao inquilino que ele saia. Pela lei, esse é um direito do proprietário, tanto durante a vigência do contrato quanto após seu vencimento. A principal regra aqui é que o inquilino deve ser notificado por meio de um documento, emitido com, pelo menos, 30 dias de antecedência. Há algumas especificações com relação ao contexto da solicitação, então, vale a pena procurar ajuda jurídica para entender melhor os detalhes.

Caso o inquilino, após receber a solicitação de desocupação, não deixe o imóvel e não haja a possibilidade de acordo para saída voluntária, então, o proprietário pode entrar com uma ação judicial pedindo uma ação de despejo, que será decidida por um juiz. Se o inquilino aceitar judicialmente a saída, com presença de um advogado, então, ele terá um prazo de 6 meses para desocupar o local.

Sendo o acordo respeitado, basta que o inquilino saia do imóvel dentro do prazo estabelecido. Porém, se o acordo não for respeitado, ou seja, se ele ainda estiver no imóvel após o prazo, então, sofrerá uma ordem de despejo oficial e deverá sair imediatamente.

A saída por decisão do inquilino

A desocupação de imóvel alugado pode ocorrer por opção do próprio morador, caso haja algum problema com a casa ou outra circunstância pessoal específica. Naturalmente, ele tem o direito de deixar o imóvel, desde que siga as especificações estabelecidas no contrato. Por exemplo, caso o prazo do contrato de aluguel ainda não tenha sido ultrapassado, será necessário pagar uma multa relativa à quebra do contrato, que é proporcional ao valor do aluguel.

Há duas situações nas quais o inquilino fica isento de pagar a multa: quando a mudança é um pedido realizado pelo seu empregador; se o prazo do contrato de locação for marcado como “indeterminado”. Se o prazo original do contrato de aluguel já foi excedido, então, ele também é considerado como um contrato de prazo indeterminado.

Outras regras, como a de entregar o apartamento no mesmo estado em que ele foi alugado, pintura, entre outras coisas, também são válidas. Além disso, o proprietário deve ser informado pelo inquilino sobre a intenção de saída com, pelo menos, 30 dias de antecedência, também por um documento.

O despejo por atraso/ausência de pagamento

Quando o inquilino não executa o pagamento regular das despesas estabelecidas no contrato, como aluguel, água, IPTU, entre outros, isso é considerado uma violação dos termos do acordo, o que pode levar à desocupação de imóvel alugado. Nesses casos, o proprietário também pode entrar com uma ação judicial exigindo a saída imediata do inquilino de sua propriedade.

O morador, por sua vez, pode evitar ser despejado durante a ação judicial se conseguir negociar com o proprietário o pagamento do débito atualizado de todas as despesas atrasadas. O pagamento deve ser feito por depósito judicial, incluindo aluguel, condomínio, água e qualquer outra despesa acessória que já esteja vencida. Também deve ser pago ao proprietário um valor referente às despesas judiciais envolvidas.

Porém, se o inquilino já utilizou o recurso de pagamento tardio da dívida nos últimos dois anos, ele não poderá mais recorrer a ele. Nesse caso, o pagamento total da dívida não evitará o despejo, caso o proprietário já tenha dado entrada na ação judicial. O inquilino será retirado do imóvel imediatamente, de qualquer forma.

Os casos específicos

Existem alguns casos mais específicos em que é possível ocorrer a desocupação de imóvel alugado. Dentro de cada contexto, também haverá algumas regras diferenciadas para dar conta de cada caso.

Nos casos em que o contrato de locação tem duração inferior a 30 meses, o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel:

• para uso próprio, de familiares ou cônjuge;
• para demolição e edificação posterior;
• para realização de obras que aumentem a propriedade em, ao menos, 20%;
• em caso de extinção do contrato de trabalho que viabilizava a locação.

Em outros casos, independentemente do tempo de contrato, é possível que a saída se dê das seguintes formas:

• um acordo formal entre proprietário e inquilino;
• violação do contrato;
• necessidade de reparação urgente do imóvel, com ordem do poder público e cuja execução não possa ser realizada com o inquilino ainda residindo;
• quando o imóvel é vendido, cedido ou alienado do proprietário original para um novo.

A denúncia vazia

O último caso, chamado de “denúncia vazia”, refere-se ao direito do proprietário de exigir o imóvel de volta, sem aviso prévio ou justificativa, após o prazo do contrato. Há dois contextos em que isso pode ocorrer:

• locações ajustadas por escrito ou verbalmente, em que o prazo original era inferior a 30 meses e o inquilino permaneceu por, pelo menos, 5 anos. Nesse caso, ele terá mais 30 dias para se retirar;
• locações realizadas a partir de 20/12/1991, cujo prazo original era de 30 meses.

Com essas informações, você já pode se prevenir melhor para a desocupação de imóvel alugado e evitar problemas. Fique atento a possíveis detalhes e às cláusulas contratuais, pois elas criam situações específicas a serem abordadas pela lei.

Se quer mais ajuda para tomar uma decisão, então, veja nosso artigo explicando o que você precisa saber antes de alugar um imóvel.