O que é IGP-M e como influencia no valor do aluguel?

Adquirir um imóvel para locação é uma excelente opção de investimento, pois possui alta rentabilidade e oferece bastante segurança. Porém, para poder obter o melhor retorno, também é necessário entender como certos índices do mercado imobiliário afetam o valor do aluguel e como isso deve ser considerado a longo prazo em seu planejamento financeiro.

Por exemplo, é importante entender o que é IGP-M e qual é sua relação com a precificação do aluguel. Conhecer esse índice será muito importante quando chegar o momento de planejar o contrato de aluguel ou de avaliar se a locação do imóvel apresenta um retorno de acordo com o esperado.

Para te ajudar com isso, vamos explicar melhor o que é o IGP-M, o que ele representa, como ele é calculado e como pode afetar o valor do aluguel de um imóvel. Acompanhe.

O que é o IGP-M?

O Índice Geral de Preços de Mercado, ou IGP-M, é um indicador apurado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia, o Inbre, um órgão da Fundação Getúlio Vargas, a FGV. Ele também é popularmente conhecido como “inflação do aluguel”, pois sua principal utilização é como referência para o reajuste do valor cobrado mensalmente.

De forma geral, o IGP-M é um dos indicadores usados para avaliar a inflação geral do país. Além de atuar no reajuste de aluguéis, ele também é aplicado em tarifas para serviços públicos, seguros, planos de saúde, etc.

Como é calculado o IGP-M?

Além de entender o que é o IGP-M, você também precisa saber um pouco sobre como ele é calculado, para que possa usar este índice adequadamente em seus investimentos.

Primeiramente, o Ibre analisa os preços a partir do dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês vigente. São levados em conta os setores de indústria, agricultura, construção civil, varejo e serviços de moradia.

Com base nessas informações, são calculados três subíndices, os quais são a base para determinar o valor final do IGP-M. Cada um deles tem um peso diferente no resultado:

IPA-M

O Índice de Preços ao Produtor Amplo é o que reflete a variação de preços no setor de varejo. Ele representa 60% do índice final.

IPC-M

O Índice de Preços ao Consumidor, por sua vez, leva em conta as variações de preços nos setores que mais influenciam o poder de compra da população, principalmente em relação à alimentação e saúde. Seu peso no IGP-M é de 30% do valor final.

INCC-M

O Índice Nacional de Custo de Construção, com o nome já diz, é um indicador que reflete os custos de construção de imóveis e habitação, levando em conta material e mão-de-obra necessária. Esse indicador corresponde aos 10% restantes do índice.

Depois de calculados os subíndices, é tirada uma média proporcional a cada peso, a qual leva ao valor do IGP-M para o mês correspondente.

Qual é a diferença entre o IGP-M e o IPCA?

Apesar de parecidos, o IGP-M e o IPCA não são índices idênticos.

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, é outro índice utilizado para medir a inflação no país, acompanhando os preços de venda para o consumidor. Porém, o IGP-M utiliza como base os preços considerados na cadeia produtiva da indústria, enquanto o IPCA leva em conta o preço final do consumo.

O IGP-M também leva em conta valores mais detalhados sobre o custo de construção de moradias, o que o torna mais adequado para realizar reajustes no preço de aluguéis. Por fim, o IPCA é um índice calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, o IBGE, que é um órgão público. Já o IGP-M é calculado pela FGV, que é uma instituição privada.

Como o IGP-M afeta o preço do aluguel?

O apelido de “inflação do aluguel” não é sem motivo. Em muitos contratos, o IGP-M é o índice principal usado como referência para os reajustes mensais da cobrança. A ideia é que ele reflete mudanças no poder aquisitivo geral e na valorização ou desvalorização do setor, o que também impacta o cálculo de outras áreas, como tarifas de financiamento imobiliário.

Do ponto de vista do inquilino, ele é apenas uma porcentagem aplicada ao valor que consta no contrato. Já para o proprietário, é um índice importante para prever como será o reflexo do seu investimento e quão rentável será o imóvel a longo prazo.

Se houver deflação, o preço do aluguel deve diminuir?

Uma dúvida comum para quem descobre o que é IGP-M é a possibilidade de redução do aluguel.

Para quem não sabe, deflação é o fenômeno inverso à inflação, ou seja, uma moeda ou índice aumenta de valor devido à redução do seu número no mercado. No que diz respeito ao aluguel, isso significa que o IGP-M teve um resultado final negativo.

Em tese, isso representaria uma redução do valor cobrado no aluguel, mas isso pode não ser interessante para o proprietário. Especialmente quando há despesas administrativas envolvidas. Nesses casos, é possível recorrer a uma negociação com o morador, congelando o preço do aluguel, mas mantendo o número mesmo quando o índice voltar a subir.

Também é importante ter em mente as projeções futuras para o IGP-M antes de investir em um imóvel. Afinal, seu valor vai afetar a rentabilidade da locação e, possivelmente, da revenda.

Qual é o papel do IVAR agora?

Apesar de útil, o IGP-M é um índice que abrange bem mais do que o mercado de locação imobiliária. Sendo assim, é bem possível que ele não esteja devidamente alinhado com as dinâmicas desse mercado e suas especificidades.

Diante disso, a FGV implementou em janeiro de 2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, ou IVAR. Como o nome diz, esse é um índice voltado especificamente para variações nos preços cobrados em aluguéis residenciais, tendo mais correspondência com esse segmento do mercado imobiliário.

O índice já entrou para a lista de indicadores apurados e divulgados mensalmente pela FGV e pode ser usado como referência em contratos imobiliários.

Entender o que é IGP-M é um passo importante para melhorar seus investimentos imobiliários e acompanhar corretamente a movimentação do preço de locação. Acompanhar esse e outros indicadores será fundamental para maximizar sua rentabilidade.

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